jeudi 30 avril 2015

Une propriété dite "brûlée" - Immobilier



Une propriété dite « brûlée » est une expression propre au jargon immobilier pour désigner une maison ou un condo resté trop longtemps sur le marché de la vente, qui n'a donc jamais trouvé d'acheteur et qui finit par être vendue à un prix moindre que sa vraie valeur.

Pour les spécialistes de l'immobilier la notion de brûler une propriété et souvent liée à un prix de mise en vente trop élevé.

Ma propriété, ma vie (valeur sentimentale)

Pour un propriétaire, sa résidence, c'est d’abord sa vie: les heures qu’il y a passées avec son conjoint, ses enfants, ses amis. Tous ces souvenirs sont présents et représentent une valeur sentimentale qui ne se traduit pas par une valeur ajoutée aux yeux de l’acheteur.

Mais là n’est qu’une partie du problème.

Et les travaux alors?

Les travaux réalisés (peinture, rénovation de la cuisine, etc.) sont pour le vendeur également source de surestimation. Si les travaux étaient nécessaires et ont valorisé la propriété à l’époque, la désuétude en plus du temps qui passe les compense, et en diminue la valeur.

- Hélas, ce n'est bien souvent que plus tard, ou trop tard, qu'il comprendra son erreur devant l'absence de visite ou d'intérêt pour sa propriété.

Me suis-je fait avoir à l’achat?


Car il n'y va carrément pas de l'image du propriétaire qu’il a de lui-même face à une estimation basse. « Ai-je mal acheté à l’époque? Me suis-je fait avoir? » 

À la déception s’en suit parfois un sentiment de rancœur, voire de colère.

J’en veux plus…

Et là est bien le problème. Avec le contexte économique, le marché de « vendeur » est passé à un marché « d’acheteur ». Avant, quand on mettait en vente une propriété, les acheteurs se bousculaient parfois, ce qui conférait une position de force au vendeur. 

On peut négocier


La sensibilité au prix de vente de l' immobilier s’est également accrue avec les nouvelles tendances du marché d’acheteurs. Une diminution ou augmentation de prix de 10% par rapport à la valeur du marché peut faire varier le pourcentage d'acheteurs intéressés de 30% à 75% d'acheteurs intéressés! (voir graphique ici-bas).


Autrement dit, pour un prix demandé se situant à 10% au-dessus de la valeur du marché, un vendeur peut se priver de 70% d'acheteurs intéressés. C'est significatif! Ces impacts reflètent des mécanismes méconnus par le grand public. Demander un prix plus haut pour ensuite négocier à la baisse est déconseillé dans un marché d’acheteurs car bien souvent il n’y aura même pas possibilité de négocier vu l'absence d'acheteurs réellement intéressés. On risque de ne même pas avoir une chance que la propriété soit visitée. Un courtier qui connaît particulièrement bien son marché peut vous conseiller sur la meilleure stratégie de positionnement de prix à adopter. À titre d'exemple, à Toronto, une stratégie qui fonctionne encore très bien veut que le prix soit inférieur à la valeur du marché pour créer une forte demande et ainsi négocier à la hausse en fonction du nombre d'offres reçues.




On est pas pressés…

Les meilleurs offres d'achats se font généralement au début de la mise en vente. Les gens qui sont réellement en mode d’achat recherchent activement, une fois qu'ils voient la propriété à vendre (et aujourd'hui avec Internet, tout le monde a accès à l'information en même temps) ils réagissent rapidement. Et comme ils sont véritablement motivés, ce sont eux qui sont disposés à donner le plus pour la propriété en question. C'est ainsi que les meilleures offres sont souvent au début et près du prix demandé quand celui-ci est juste et comparable au marché du secteur et de la même catégorie. 
La probabilité d'avoir de meilleures offres diminue considérablement avec le temps. Les offres se feront de plus en plus rare et de plus en plus basses. Les acheteurs potentiels finiront par se dire que la propriété n'en vaut pas la peine qu'il y a un problème avec celle-ci, puisqu'elle n'est toujours pas vendue. Ne pas suivre directement les recommandations des professionnels, c'est risquer de ‘brûler’ la période en or du début de la vente d’une propriété au détriment d’une période d’essai peu fructueuse. 
L'effet nouveauté joue pleinement son rôle dans le processus de décision des acheteurs. Il ne faut pas le négliger... les "pas pressés" d'aujourd'hui sont souvent les "non-vendus" de demain !

Des estimations de prix fortement divergentes

Enfin la dernière difficulté du propriétaire vendeur est liée aux opinions et commentaires reçus de la part des profanes (collègues, amis et famille) ou de courtiers compétiteurs. Cette divergence s'explique par le fait que les estimations peuvent facilement varier de 20% vers le bas ou vers le haut (soit par exemple de 640 000$ à 960 000$ pour une propriété de 800 000$). Alors comment savoir combien vaut réellement sa propriété? Cette question d’estimation repose sur de multiples étapes pour établir le juste de son prix de vente que seul le vrai professionnel d’expérience pourra vous aider à déterminer.